이전 글에서는 전세계약 시 유의사항에 대해 알아보았습니다. 유의사항 리스트를 공유하고 있으니 필요하시면 아래 글에서 다운로드하실 수 있습니다. 이번 글에서는 전세계약서에 추가하면 좋을 전세계약 특약사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.
전세계약시 유의사항
최근 세입자들의 보증금을 상대로 한 전세사기가 기승을 부리고 있습니다. 대부분의 피해자가 사회초년생이거나 신혼부부인 경우가 많아 더 안타깝습니다. 이번 글에서는 전세계약 시 유의사
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목차
전세계약 특약사항
전세자금 대출
전세자금 대출 시 세입자 자격은 충분한데 임대인이나 임차물에 대한 하자로 전세 대출이 안 되는 경우 계약금을 납입했다면 계약금 몰수 등의 분쟁이 일어날 수 있습니다.
» 전세자금 대출 실행을 전제로 "전세자금 대출이 안 될 땐 계약금을 반환한다" 특약이 필요합니다.
전세금반환 보증보험
임차목적물을 조사할 때 전세보증보험의 경우 신청 후 임대인에게 통지가 갑니다. 임대인이 이런 통지를 받게 되면 분쟁이 발생할 수 있기 때문에 계약서에 먼저 명시하면 좋습니다.
» "임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조하며, 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 미승인 시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등 지급한 금액 전액을 즉시 반환한다. 다만, 잔금지급 후 1~2개월 내에 가입할 것을 조건으로 한다." 특약이 필요합니다.
등기부상 권리 변경
대항력은 전입신고 후 다음날부터 발생하기 때문에 잔금 지급일 당일에 근저당이나 전세권을 설정하면 순위가 밀리면서 경매 시 피해를 볼 수 있습니다.
» "임대인은 잔금 지급일 다음날까지 담보권이나 전세권 등을 등기부에 발생시키지 않는다"는 특약이 필요합니다.
소유권 이전 등기
전세보증보험 심사과정에서 갑자기 소유자가 바뀌면 가입 절차에 문제가 생기게 됩니다.
» "임대인은 잔금 지급일 또는 보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기를 신청하지 않는다"는 특약이 필요합니다.
체납 세금
경매 시 손해를 입을 수 있기 때문에 임대인은 체납 세금이 없어야 합니다. 계약 당시에 확인할 수 있지만 부득이한 상황으로 확인할 수 없는 경우 특약을 설정하는 것이 좋습니다.
» "임대인은 국세나 지방세, 근저당권의 이자 체납이 없음을 고지하며, 임차인이 세금 체납 내역을 확인해 보는 것에 적극 협조한다. 만일 세금 체납이 확인되는 경우 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환하며, 이를 어길 시에는 계약은 무효로 하고 지급한 계약금은 즉시 반환 한다"는 특약이 필요합니다.
임차기간 중 매매
대표적인 전세 사기 중 하나인 임대인이 임대차 계약 동안 임차 물건을 파는 경우입니다. 주택임대차보호법상 임대인의 지위 승계가 일어나긴 하지만 임대인의 경제 능력에 따라 보증금 반환에 문제가 생깁니다. 이런 이유로 특약을 설정하는 것이 좋습니다. 새로운 매매계약이 체결됐다는 고지를 받았을 때 새로운 임대인을 믿을 수 없다면 임차인은 임대인 지위 승계를 거부하고 임대차를 종료할 수 있습니다.
» "임대인은 계약 기간 중 매매 계약 체결 시 반드시 임차인에게 고지해야 한다"는 특약이 필요합니다.
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