최근 세입자들의 보증금을 상대로 한 전세사기가 기승을 부리고 있습니다. 대부분의 피해자가 사회초년생이거나 신혼부부인 경우가 많아 더 안타깝습니다. 이번 글에서는 전세계약 시 유의사항과 전세계약서 작성 시 추가하면 좋을 특약사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.
목차
전세계약 유의사항
최근 피해자가 늘어나고 있는 전세사기에 국토교통부에서는 전세계약 시 체크리스트를 공개해 계약 시 활용할 수 있도록 권고하고 있습니다. 아래에 전세계약 시 체크리스트를 첨부했으니 다운로드하시거나 출력하셔서 계약 시 활용하시기 바랍니다.
계약 체결 전
✓ 무허가 · 불법 건축물 여부 확인
전입신고를 할 수 없는 무허가 · 불법 건축물은 '주택임대차보호법' 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려운 경우가 있으므로 주의해야 합니다.
» 현장 방문 및 건축물대장 열람(세움터, cloud.eais.go.kr)을 통해 무허가 · 불법 건축물 여부를 확인
✓ 적정 시세 확인
매매가가 하락하거나 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 매물은 조심해야 합니다.
» 부동산테크, 국토교통부 실거래가 공개시스템, 부동산정보 사이트(네이버 부동산, 직방 등), 복수의 중개업소 방문 등을 통해 적정 매매가와 전세가 시세 확인
✓ 선순위 권리관계 확인
나의 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 주의해야 합니다.
» 등기부등본 확인(등기소)을 통해 가등기 · 가압류 등의 여부, 담보권 설정 여부등을 확인
» 다가구주택의 경우 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여현황 확인
✓ 임대인의 세금 체납여부 확인
임대인이 미납한 세금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 체납여부를 확인해야 합니다.
» 국세는 세무서 또는 홈택스, 지방세는 주민센터 또는 위택스에서 임대인의 미납내역을 확인(임대인 동의 필요)
» 계약체결 후에는 임대인 동의 필요 없이도 미납국세 열람이 가능('23.4월부터)
계약 체결 시
✓ 임대인(대리인) 신분 확인
임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있습니다.
» 등기부등본 상 임대인이 계약당사자인지 확인, 임대인의 신분증 확인(운전면허증 진위여부조회, 주민등록 진위여부조회), 대리인의 경우 위임장 · 인감증명서 등을 확인하고, 보증금을 입금할 때에도 임대인(또는 대리인) 명의의 계좌인지 확인 후 이체
✓ 공인중개사 정상 영업 여부 확인
미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우, 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없습니다.
» 국가공간정보포털에서 등록 및 정상 영업 여부를 확인
» 중개대물상 확인 · 설명서, 손해배상책임 관련 증서 확인
✓ 주택임대차표준계약서 사용
주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납 세금 여부, 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다.
» 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 다운로드하여 활용
» 계약 후 나의 전세보증금보다 선순위의 담보권 설정을 금지하는 특약을 명시
계약 체결 후
✓ 주택임대차 신고
부동산거래신고법 제6조의 2에 따른 의무사항으로 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 합니다. 임대차 신고 시 확정일자가 자동부여되어 보증금 보호에 유리합니다.(계약서 첨부필수)
» 주민센터 방문 신고 또는 부동산거래관리시스템에서 온라인 신고
잔금 지급 시
✓ 권리관계 변동 확인
계약 체결 이후 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인합니다. 또한 이사 갈 집이 비어 있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 지급합니다.
» 등기부등본 확인 후 임대인 명의의 계좌로 입금
이사 후
✓ 전입신고
주민등록법 제11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 전입신고 익일에 대항력이 발생합니다.
» 주민센터 방문신고 또는 정부 24에서 온라인 신고
✓ 전세보증금 반환보증 가입
전세보증금 반환 관련 사고 발생 시, 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임지므로 안전합니다.
» 주택도시보증공사, 한국주택금융공사, SGI서울보증 등의 보증기관에 문의 후 보증상품에 가입
전세계약 특약 사항
전세계약 특약 사항
이전 글에서는 전세계약 시 유의사항에 대해 알아보았습니다. 유의사항 리스트를 공유하고 있으니 필요하시면 아래 글에서 다운로드하실 수 있습니다. 이번 글에서는 전세계약서에 추가하면
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